Rinnovare significa infondere nuova vita al vostro albergo e aumentarne il valore.
Sembra una frase fatta, ma nel momento stesso in cui mettiamo in strada la nostra autovettura appena acquistata, comincia una seppur lenta ma inesorabile svalutazione del suo valore rispetto al prezzo originariamente pagato. Se ci pensate un attimo converrete sul fatto che la vita di un albergo non è tanto differente a quella di un’auto.
La Cornell University School of Hotel Administration ha recentemente condotto uno studio proprio sugli effetti del rinnovamento e dell’obsolescenza sui prezzi ed il valore degli alberghi in rapporto alla loro età fisica. Jack Corgel, responsabile dello studio, ha scoperto che nel confronto con altre forme di real estate, solo gli alberghi, hanno quello che chiama “punto di inflessione”, ossia un periodo in cui il deprezzamento rallenta per poi, in alcuni casi, rendere l’età dell’hotel una risorsa, invece che un peso.
Lo studio, prevedeva un‘intervista durante la quale è stato chiesto al panel di riferimento, composto da 3810 proprietari di alberghi affiliati a catene, di indicare una preferenza per l’acquisto di un albergo. I quattro fattori tra cui era possibile scegliere erano:
un albergo situato in una location di valore,
un albergo facente parte di un brand riconosciuto,
un albergo con un’accessibilità e visibilità particolarmente vantaggiose,
un albergo nuovo.
Tutti hanno indicato quest’ultimo.
Nella mentalità comune degli albergatori si ha la convinzione che poter disporre di un hotel nuovo risulta essere un enorme vantaggio e, di conseguenza, il valore della struttura diminuisce man mano che passano gli anni. Questo è certamente valido per i primi 10 anni di vita dell’hotel, quando gli albergatori in genere apportano (sempre che lo facciano) interventi seppur minimi di ristrutturazione, dando così un forte contributo al rallentamento dell’indice di deprezzamento, senza tuttavia arrestarne completamente la svalutazione in termini di valore.
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In base ai risultati dello studio di Corgel, tuttavia, intorno al ventottesimo anno di vita di un hotel succede qualcosa di inaspettato: la svalutazione si ferma e a volte inverte il suo corso. I prezzi scendono ogni anno a un tasso del 1,9 per cento per i primi 28 anni, e poi di aumentare allo 0,7 per cento l’anno per il resto dei successivi.
“Non sono riuscito a dare una risposta scientifica a ciò che succedere intorno al ventottesimo anno” – dice Corgel – “ma è certamente un fattore indicativo che rivela la capacità di un hotel di sopravvivere. Sembra che una volta che un albergo arrivi al punto critico, 28 anni appunto, la propria sopravvivenza dipenda sia dalla buona posizione geografica che dalla lungimiranza dei proprietari che hanno continuamente aggiornato la struttura attraverso interventi di ristrutturazione intelligente.”
Obsolescenza d’esercizio e di destinazione
Corgel individua due tipi di obsolescenza: quella d’esercizio e quella di destinazione. La prima è quella provocata dalla svalutazione delle caratteristiche fisiche di una struttura, ossia gli arredi, il mobilio, gli apparati tecnologici o la disposizione degli ambienti non più adeguata alle esigenze del cliente attuale. La seconda è, invece, provocata dalla svalutazione turistica di una destinazione. Da quando esiste il turismo inteso in chiave moderna, alcune location possono diventare meno popolari ed appetibili per determinati target che li portano a cercare nuove mete. Questo fattore ha un indiscutibile effetto negativo per le strutture ubicate presso la destinazione in questione.
Un hotel colpito da questa tipologia di obsolescenza “potrebbe vedere il mercato di riferimento allontanarsi” dice Corgel, “i modelli demografici potrebbero non muoversi a loro favore, o la giunta comunale della città ove sono collocati decidere di costruire una discarica in fondo alla strada. Purtroppo sono tutti fattori che non consentono di mantenere un alto livello di appetibilità e gli standard qualitativi dell’albergo. La gente non tarderà a riconoscere che il contesto urbano ed ambientale non corrisponde più a ciò che desiderano”.
L’obsolescenza d’esercizio potrebbe essere rallentata da interventi di ristrutturazione regolari. Lo studio cita come esempio la popolarità in crescita, negli ultimi anni, delle camere in stile-suite e la domanda di tecnologia wireless sia negli spazi comuni che nelle stanze. Nel percorso di avvicinamento al punto di inversione, un hotel può combattere il deprezzamento del suo albergo tenendsi aggiornato e al passo con questi trend. “Le ristrutturazioni di immobili che sopravvivono fino al loro ventottesimo anno d’età saranno più che ricompensati nel fronteggiare gli effetti di obsolescenza”, ricorda Corgel.
Un proprietario alberghiero deve decidere se effettuare investimenti di ristrutturazione al fine di contrastare gli effetti di obsolescenza, o se è giunto il momento di declassare il proprio albergo o, trovare un acquirente. Solo gli alberghi che nel corso degli anni hanno fatto interventi di ristrutturazione puntuali e intelligenti hanno maggiori possibilità di raggiungere il cosiddetto punto di inflessione e, allo stesso tempo, resistere all’obsolescenza della destinazione.
Rinnovamento intelligente
Lo studio si conclude suggerendo di valutare se l’hotel è in una buona posizione con un forte mercato e quindi investire per una ristrutturazione intelligente ossia spendere i soldi dove ha veramente senso. “L’obsolescenza economica è un evento inevitabile contro il quale difendersi”, dice l’esperto. “Non si può essere tutti attaccanti, per essere competitivi è fondamentale disporre di una difesa forte. E la miglior difesa è una ristrutturazione intelligente”.
John Campbell, vicepresidente per il project management per Omni Worldwide, ricorda che ogni catena internazionale dispone di standard precisi per quanto riguarda le procedure di riqualificazione. Beni non durevoli, come la moquette, tendaggi o la tappezzeria dovrebbero essere sostituiti ogni sette o otto anni. Armadi, tavoli, sedie e scrivanie hanno una durata più lunga, fino ad un massimo di tredici a quindici anni.
Una buona regola per i progetti di ristrutturazione più significativi, ci suggerisce Sam Cicero, presidente di Cicero’s Development, società specializzata in ristrutturazioni con sede a Plainfield, Illinois, sono le comment card. “Quando cominciano a giungere comment card negative specifiche su una determinata area dell’hotel, è probabilmente il momento di prendere in considerazione un intervento di “aggiornamento” mirato.”
I lavori di rinnovamento più semplici e allo stesso tempo preziosi, riguardano la sostituzione di beni non durevoli. Tempi ridotti di implementazione, impegno economico relativamente contenuto e maggiore visibilità per il cliente: sono questi i lavori di ristrutturazione da considerare i più veloci e dove otterrete il miglior risultato rispetto all’investimento effettuato.
La hall e le camere sono le aree che ricevono la maggior attenzione e spesso sono le prime che i proprietari di hotel prendono in considerazione per la ristrutturazione. Questo porta a trascurare gli aggiustamenti di più ridotta entità che potrebbero invece essere usati come strumento di marketing per campagne mirate in grado di attirare l’attenzione e di generare un rinnovato interesse da parte del cliente.
Con l’esperienza e le competenze acquisite in più di dieci anni di attività Teamwork, con il supporto di Hospitality Project, sono a vostra disposizione per ogni richiesta di consulenza, elaborazione e realizzazione di progetti per la ristrutturazione del vostro hotel o strutture turistica.