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In genere, gli alberghi più virtuosi intraprendono un primo percorso di riqualificazione già allo scadere dei primi sette anni di vita aggiornando la loro struttura per essere sempre competitivi sul mercato. Ma in quale modo il management o la proprietà pianificano strategicamente l’intervento? Come viene eseguito il programma di rinnovamento? Queste decisioni possono avere un impatto significativo sul livello di soddisfazione dell’ospite e sui ricavi durante il processo di riqualificazione. Escludere dall’inventario alcune camere disponibili, limitare l’accesso alle aree pubbliche durante una ristrutturazione, fare interventi costosi che hanno poco valore percepito dai cienti può causare pesanti inconvenienti e disagi per gli ospiti dell’hotel e un possibile calo nei ricavi complessivi.

Al fine di mitigare i deleteri effetti finanziari e operativi di un programma di rinnovamento, le seguenti azioni sono essenziali per far sì che questo non sia “non troppo doloroso”.
1. Analizzate le comment card, tutti i suggerimenti degli ospiti raccolti nel corso degli anni e le critiche sollevate su aree specifiche dell’operatività alberghiera che potrebbero essere considerate obsolete o bisognose di ammodernamento. Soprattutto se si tratta di una struttura che si rivolge alla clientela business, prestate particolare attenzione alla tecnologia presente, come l’accesso a Internet e la velocità di connessione (banda), i televisori e le altre amenities.
2. Definite con chiarezza l’obiettivo del progetto nella sua globalità.
3. Sollecitate un confronto con altri albergatori che hanno recentemente completato un progetto simile per ottenere un prezioso contributo dalla loro esperienza, e migliorare così la pianificazione e l’esecuzione del progetto.
4. In base alla portata e alla grandezza dell’intervento di ristrutturazione, determinate se è necessario chiudere l’hotel nella sua interezza e riaprirlo al termine dei lavori o se il progetto consente di mantenere la parziale operatività della struttura.
5. Sulla base della portata del rinnovamento, valutate strategicamente il momento ottimale dell’anno per eseguirlo, al fine di ridurre al minimo sia il disagio per i clienti che l’inevitabile riduzione delle entrate.
6. Selezionate un project manager che sovrintenda al progetto e che vi garantisca competenza ed esperienza: dovrà indicare l’architetto, l’interior designer e il responsabile per gli acquisti per il progetto. Nella scelta della figura da assumere è necessario assicurarsi che questa vi garantisca la possibilità di mantenere la continuità operativa durante tutto il processo di rinnovamento e che comprenda anche le vostre necessità e quelle degli ospiti, che sono rispettivamente quelle di lavorare e riposare in tranquillità e nella massima pulizia.
7. Selezionate una figura che vi garantisca assistenza nella fase progettuale e vi offra un apporto strategico per la fruizione degli spazi da parte dell’ospite e del vostro staff, offrendo al contempo un quadro sulle idee innovative e funzionali rispetto ai costi, sull’estetica e lo stile da adottare.
8. Durante il processo di selezione di queste figure, visitate personalmente gli alberghi che hanno già eseguito il rinnovamento per valutarne la qualità di intervento e discutetene l’esecuzione con i committenti in loco.
9. Assieme al project manager determinate la timeline del progetto, inclusa la pianificazione del numero di camere che saranno temporaneamente non utilizzabili per ciascun piano man mano che si procede nell’intervento, così come le aree pubbliche che saranno coinvolte nella ristrutturazione.
10. Prima di iniziare il rinnovamento comunicate con anticipo e frequenza con gli ospiti dell’hotel, avvertendoli della imminente ristrutturazione e tenendoli continuamente informati sullo stato di avanzamento dei lavori.
11. Realizzate un report sulle entrate dislocate durante tutto il periodo dell’intervento con le varie informazioni finanziarie per ogni reparto: dalle camere al food and beverage, a quello dei meeting e seminari. Questi report consentono di delineare un quadro preciso dell’impatto economico e possono essere utilizzati anche per il futuro calcolo del bilancio e per altre finalità di pianificazione, fornendo importanti elementi di confronto.
12. A conclusione dei lavori di ristrutturazione, sfruttate i media più consoni per informare il pubblico e tutti gli ospiti che il progetto è stato completato.

La ristrutturazione di un hotel è un aspetto complesso, ma necessario, nel settore alberghiero. Attraverso una corretta pianificazione, il coordinamento, la comunicazione e l’esecuzione del progetto, un hotel può passare relativamente indenne attraverso un processo di rinnovamento che lo porti a diventare una struttura migliore, in grado di offrire costantemente un’elevata soddisfazione del cliente e mantenere alto il proprio livello di competitività. Cosa ne pensate? Per un approfondimento vi invitiamo a contattarci allo 054157474 o a mandarci una richiesta QUI.

Rinnovare significa infondere nuova vita al vostro albergo e aumentarne il valore.

Sembra una frase fatta, ma nel momento stesso in cui mettiamo in strada la nostra autovettura appena acquistata, comincia una seppur lenta ma inesorabile svalutazione del suo valore rispetto al prezzo originariamente pagato. Se ci pensate un attimo converrete sul fatto che la vita di un albergo non è tanto differente a quella di un’auto.

La Cornell University School of Hotel Administration ha recentemente condotto uno studio proprio sugli effetti del rinnovamento e dell’obsolescenza sui prezzi ed il valore degli alberghi in rapporto alla loro età fisica. Jack Corgel, responsabile dello studio, ha scoperto che nel confronto con altre forme di real estate, solo gli alberghi, hanno quello che chiama “punto di inflessione”, ossia un periodo in cui il deprezzamento rallenta per poi, in alcuni casi, rendere l’età dell’hotel una risorsa, invece che un peso.

Lo studio, prevedeva un‘intervista durante la quale è stato chiesto al panel di riferimento, composto da 3810 proprietari di alberghi affiliati a catene, di indicare una preferenza per l’acquisto di un albergo. I quattro fattori tra cui era possibile scegliere erano:
un albergo situato in una location di valore,
un albergo facente parte di un brand riconosciuto,
un albergo con un’accessibilità e visibilità particolarmente vantaggiose,
un albergo nuovo.
Tutti hanno indicato quest’ultimo.

Nella mentalità comune degli albergatori si ha la convinzione che poter disporre di un hotel nuovo risulta essere un enorme vantaggio e, di conseguenza, il valore della struttura diminuisce man mano che passano gli anni. Questo è certamente valido per i primi 10 anni di vita dell’hotel, quando gli albergatori in genere apportano (sempre che lo facciano) interventi seppur minimi di ristrutturazione, dando così un forte contributo al rallentamento dell’indice di deprezzamento, senza tuttavia arrestarne completamente la svalutazione in termini di valore.
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In base ai risultati dello studio di Corgel, tuttavia, intorno al ventottesimo anno di vita di un hotel succede qualcosa di inaspettato: la svalutazione si ferma e a volte inverte il suo corso. I prezzi scendono ogni anno a un tasso del 1,9 per cento per i primi 28 anni, e poi di aumentare allo 0,7 per cento l’anno per il resto dei successivi.

“Non sono riuscito a dare una risposta scientifica a ciò che succedere intorno al ventottesimo anno” – dice Corgel – “ma è certamente un fattore indicativo che rivela la capacità di un hotel di sopravvivere. Sembra che una volta che un albergo arrivi al punto critico, 28 anni appunto, la propria sopravvivenza dipenda sia dalla buona posizione geografica che dalla lungimiranza dei proprietari che hanno continuamente aggiornato la struttura attraverso interventi di ristrutturazione intelligente.”

Obsolescenza d’esercizio e di destinazione

Corgel individua due tipi di obsolescenza: quella d’esercizio e quella di destinazione. La prima è quella provocata dalla svalutazione delle caratteristiche fisiche di una struttura, ossia gli arredi, il mobilio, gli apparati tecnologici o la disposizione degli ambienti non più adeguata alle esigenze del cliente attuale. La seconda è, invece, provocata dalla svalutazione turistica di una destinazione. Da quando esiste il turismo inteso in chiave moderna, alcune location possono diventare meno popolari ed appetibili per determinati target che li portano a cercare nuove mete. Questo fattore ha un indiscutibile effetto negativo per le strutture ubicate presso la destinazione in questione.

Un hotel colpito da questa tipologia di obsolescenza “potrebbe vedere il mercato di riferimento allontanarsi” dice Corgel, “i modelli demografici potrebbero non muoversi a loro favore, o la giunta comunale della città ove sono collocati decidere di costruire una discarica in fondo alla strada. Purtroppo sono tutti fattori che non consentono di mantenere un alto livello di appetibilità e gli standard qualitativi dell’albergo. La gente non tarderà a riconoscere che il contesto urbano ed ambientale non corrisponde più a ciò che desiderano”.

L’obsolescenza d’esercizio potrebbe essere rallentata da interventi di ristrutturazione regolari. Lo studio cita come esempio la popolarità in crescita, negli ultimi anni, delle camere in stile-suite e la domanda di tecnologia wireless sia negli spazi comuni che nelle stanze. Nel percorso di avvicinamento al punto di inversione, un hotel può combattere il deprezzamento del suo albergo tenendsi aggiornato e al passo con questi trend. “Le ristrutturazioni di immobili che sopravvivono fino al loro ventottesimo anno d’età saranno più che ricompensati nel fronteggiare gli effetti di obsolescenza”, ricorda Corgel.

Un proprietario alberghiero deve decidere se effettuare investimenti di ristrutturazione al fine di contrastare gli effetti di obsolescenza, o se è giunto il momento di declassare il proprio albergo o, trovare un acquirente. Solo gli alberghi che nel corso degli anni hanno fatto interventi di ristrutturazione puntuali e intelligenti hanno maggiori possibilità di raggiungere il cosiddetto punto di inflessione e, allo stesso tempo, resistere all’obsolescenza della destinazione.

Rinnovamento intelligente

Lo studio si conclude suggerendo di valutare se l’hotel è in una buona posizione con un forte mercato e quindi investire per una ristrutturazione intelligente ossia spendere i soldi dove ha veramente senso. “L’obsolescenza economica è un evento inevitabile contro il quale difendersi”, dice l’esperto. “Non si può essere tutti attaccanti, per essere competitivi è fondamentale disporre di una difesa forte. E la miglior difesa è una ristrutturazione intelligente”.

John Campbell, vicepresidente per il project management per Omni Worldwide, ricorda che ogni catena internazionale dispone di standard precisi per quanto riguarda le procedure di riqualificazione. Beni non durevoli, come la moquette, tendaggi o la tappezzeria dovrebbero essere sostituiti ogni sette o otto anni. Armadi, tavoli, sedie e scrivanie hanno una durata più lunga, fino ad un massimo di tredici a quindici anni.

Una buona regola per i progetti di ristrutturazione più significativi, ci suggerisce Sam Cicero, presidente di Cicero’s Development, società specializzata in ristrutturazioni con sede a Plainfield, Illinois, sono le comment card. “Quando cominciano a giungere comment card negative specifiche su una determinata area dell’hotel, è probabilmente il momento di prendere in considerazione un intervento di “aggiornamento” mirato.”

I lavori di rinnovamento più semplici e allo stesso tempo preziosi, riguardano la sostituzione di beni non durevoli. Tempi ridotti di implementazione, impegno economico relativamente contenuto e maggiore visibilità per il cliente: sono questi i lavori di ristrutturazione da considerare i più veloci e dove otterrete il miglior risultato rispetto all’investimento effettuato.

La hall e le camere sono le aree che ricevono la maggior attenzione e spesso sono le prime che i proprietari di hotel prendono in considerazione per la ristrutturazione. Questo porta a trascurare gli aggiustamenti di più ridotta entità che potrebbero invece essere usati come strumento di marketing per campagne mirate in grado di attirare l’attenzione e di generare un rinnovato interesse da parte del cliente.

Con l’esperienza e le competenze acquisite in più di dieci anni di attività Teamwork, con il supporto di Hospitality Project, sono a vostra disposizione per ogni richiesta di consulenza, elaborazione e realizzazione di progetti per la ristrutturazione del vostro hotel o strutture turistica.